Quid des plus values immobilières des particuliers en présence d’un usufruitier successif?

Le parlementaire Monsieur Claude Malhuret a attiré l’attention de M. le ministre de l’économie, des finances et de la relance sur la situation de l’usufruitier successif au regard du régime des plus-values immobilières des particuliers.

Pour mémoire, l’usufruit est le droit de jouir d’un bien sans en être propriétaire et à condition d’en assurer la conservation, c’est-à-dire l’entretenir. C’est une autre personne qui dispose de la nue-propriété: Droit d’un propriétaire de disposer d’un bien, sans pouvoir l’utiliser, ni en avoir la jouissance conférée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif. Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien. du bien. On parle dans ce cas de démembrement du droit de propriété: Situation lorsque les attributs du droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) sont répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Le constat est le suivant :
Il est fréquent qu’un bien immobilier soit grevé d’un usufruit actuel, mais aussi d’un usufruit successif. Il en va notamment ainsi dans 3 hypothèses :
1. Lorsqu’une personne fait donation de la nue-propriété d’un immeuble à un enfant, en s’en réservant l’usufruit, et en stipulant une réversion d’usufruit au profit de son conjoint.
2. Lorsqu’une personne fait donation de la nue-propriété d’un immeuble à un enfant, lequel enfant fait à son tour donation de la nue-propriété reçue en se réservant l’usufruit successif.
3. Lorsque le défunt laisse pour lui succéder son conjoint en usufruit et ses enfants en nue-propriété alors que l’actif successoral comprend des biens dont il était nu-propriétaire puisque grevés de l’usufruit d’une autre personne, généralement l’un de ses parents.

Dans ces 3 hypothèses, lorsque, ultérieurement, l’immeuble est cédé , les parties peuvent convenir de répartir le prix de cession de l’immeuble entre elles. Ainsi, l’usufruitier successif percevant une fraction du prix de cession.

Il a été demandé si cette opération est, pour l’usufruitier successif, un fait générateur de l’impôt de plus-values immobilières des particuliers et des prélèvements sociaux.
Dans l’affirmative, pour calculer la plus-value immobilière de l’usufruitier successif, il souhaite savoir comment déterminer la valeur d’acquisition de ce droit et le point de départ du délai de détention.
À cet égard, il a été demandé si l’usufruitier successif peut déclarer, conformément au I de l’article 150 VB du code général des impôts, que la valeur d’acquisition est une fraction de la valeur vénale de l’immeuble au moment de la naissance de son droit.

Nous sommes dans l’attente de la position du ministre sur cette problématique.

Sources : Question écrite du parlementaire M. Claude Malhuret au Ministre de l’économie, des finances et de la relance publiée au journal officiel du 05/08/2021