Exonération de la plus value immobilière concernant la résidence principale : délai normal d’inoccupation?

Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées. L’exonération est acquise lorsque les conditions sont remplies quels que puissent être les motifs de la cession, la nature de l’habitation, l’importance du prix de cession ou de la plus-value et l’affectation que l’acquéreur envisage de donner à l’immeuble, même s’il est destiné à être démoli en vue de l’édification de nouvelles constructions.

Par conséquent le principe pour bénéficier de cette exonération, c’est que le jour de la cession, le logement constitue la résidence principale .

Cette condition exclut de l’exonération les cessions portant sur des immeubles qui, bien qu’ayant été antérieurement la résidence principale du propriétaire, n’ont plus cette qualité au moment de la vente. Concrètement, l’exonération ne s’applique pas aux cessions portant sur des immeubles qui, au jour de la cession, sont :

• donnés en location,

• occupés gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers,

• devenus vacants,

• à la disposition du titulaire d’un logement de fonction.

L’exonération est également refusée lorsque l’occupation au moment de la vente répond à des motifs de pure convenance et notamment lorsque le propriétaire revient occuper le logement juste avant la vente et pour les besoins de cette dernière.

Il est admis, lorsque l’immeuble a été occupé par le cédant jusqu’à sa mise en vente, que l’exonération reste acquise si la cession intervient dans des délais normaux et sous réserve que le logement n’ait pas, pendant cette période, été donné en location ou occupé gratuitement par des membres de la famille du propriétaire ou des tiers.

Aucun délai maximum pour la réalisation de la cession ne peut être fixé a priori. Il convient donc sur ce point de faire une appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.

Dans un contexte économique normal, un délai d’une année constitue en principe le délai maximal. Cependant, l’appréciation du délai normal de vente est une question de fait qui s’apprécie au regard de l’ensemble des circonstances de l’opération, notamment des conditions locales du marché immobilier, du prix demandé, des caractéristiques particulières du bien cédé et des diligences effectuées par le contribuable pour la mise en vente de ce bien (annonces dans la presse, démarches auprès d’agences immobilières, etc.).

En tout état de cause, lorsque le délai excède la durée normale de vente, le seul fait que l’immeuble ait été mis en vente n’est pas considéré comme de nature à justifier l’exonération de la plus-value, notamment s’il apparaît que le prix demandé ne correspond pas aux prix pratiqués sur le marché immobilier local.

La cour administrative d’appel de BORDEAUX, a dans sa décision du 6 mai 2021, n°19BX04551, indiqué que 16 mois d’inoccupation ne font pas échec à l’exonération « résidence principale » dès lors qu’Il résultait des circonstances de l’affaire que la division cadastrale de l’immeuble avait été effectuée postérieurement au compromis de vente. Ainsi, et eu égard aux diligences accomplies, le délai pendant lequel l’immeuble est resté vacant devait être regardé comme normal. Elle a considéré donc que c’est à tort que l’administration fiscale a refusé au cédant le bénéfice de l’exonération de la plus-value.

Par conséquent, il est donc à souligner qu’une fois de plus, je juge rappelle qu’il convient de procéder à  appréciation circonstanciée de chaque situation, y compris au vu des raisons conjoncturelles qui peuvent retarder la vente, pour déterminer si le délai de vente peut ou non être considéré comme normal.

Sources : BOI-RFPI-PVI-10-40-10,

Article 150 U II 1° du Code général des impôts

CAA de BORDEAUX, 7ème chambre (formation à 3), 6 mai 2021, 19BX04551