Comment définir la location meublée ?
Le régime fiscal de la location meublée est réservé aux locaux qui comprennent tous les éléments mobiliers indispensables à une occupation normale par le locataire.
En effet, la location d’un local d’habitation qui se trouve garni de meubles est analysé comme une location meublée à partir du moment où les meubles loués avec le local sont suffisants pour donner un minimum d’habitabilité.
En revanche, les conventions d’hébergement qui en raison des services proposés, dépassent la simple jouissance du bien, sont considérées comme des prestations de nature hôtelière ou para hôtelière Ces prestations sont non soumises au régime fiscal de la location meublée,
A titre d’exemple, en plus de l’hébergement, la personne qui propose au minimum 3 prestations (le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison ou la réception) même non personnalisée dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle, relèvera du régime de la para-hôtellerie, et pas du régime fiscal de la location meublée.
Quelles sont les modalités d’exercice de la location meublée ?
Les revenus tirés de la location de locaux meublés, peut être exercé en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), ou en tant que loueur en meublés professionnel (LMP).
Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée s’apprécie au niveau du foyer fiscal et doit s’appliquer à l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal.
La location meublée peut-être exercée en nom propre (directement) ou par l’intermédiaire d’une structure sociale (indirectement).
L’exercice en société et l’impact fiscal
La société sera imposée à l’impôt sur les sociétés sur les revenus tirés de son activité. Les biens pourront être amortis. Le résultat sera la soustraction des revenus et des charges afférentes à l’activité. Le résultat sera taxé à 15% jusqu’à 42.500 € et à 25% au-delà.
En cas de distribution de dividendes aux associés personnes physiques, il y aura une seconde imposition des dividendes. Ces dividendes seront en effet taxés entre les mains de ces derniers. Le prélévement forfaitaire unique sera applicable de droit. Il est de 30%. (Un taux forfaitaire de 12,8 % correspondant à l’impôt sur le revenu majoré des prélèvements sociaux à hauteur de 17.2%). Ce prélévement forfaitaire unique est aussi appelé la Flat tax.
Toutefois, il pourra être fait application du barème progressif sur option globale après l’application d’un abattement de 40%.
| Tranches de revenus | Taux d’imposition de la tranche de revenu |
| Jusqu’à 10 777 € | 0 % |
| De 10 778 € à 27 478 € | 11 % |
| De 27 479 € à 78 570 € | 30 % |
| De 78 571 € à 168 994 € | 41 % |
| Plus de 168 994 € | 45 |
A cela, il conviendra d’y ajouter les prélèvements sociaux à hauteur de 17.2% et le cas échéant de la contribution exceptionnelle sur le hauts revenus (3% à 4%)
En cas de cession du bien immobilier affecté à la location meublée, la structure dégagera une plus-value professionnelle. A ce titre, elle sera imposée à l’impôt sur les sociétés.
L’exercice en nom propre et l’impact fiscal
Les revenus tirés de cette activité sont imposables à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Ils ne relèvent donc pas des revenus fonciers.
En fonction du montant des recettes (des loyers charges comprises), vous pourrez choisir Le régime d’imposition :
Le régime du MICRO BIC pour les revenus locatifs du LMNP
IL s’applique lorsque le montant des recettes de l’année précédente ou de l’avant-dernière année n’excède pas :
- 72 600 € pour les locations de locaux d’habitation meublés ;
- 176 200 € pour les locations de chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés.
Le régime du « micro loueur » ne concerne que les propriétaire personnes physiques. Il est réservé aux bailleurs qui ne réalisent que des opérations non soumises à la TVA ou qui ne relèvent pas de la TVA car ils bénéficient du régime de la franchise en base.
Le régime micro BIC ne permet pas de déduire les charges réellement engagées pour l’exploitation du bien immobilier. Les charges sont en effet évaluées forfaitairement.
C’est pourquoi, il y a un abattement forfaitaire de :
- 50 % pour les locations meublées
- 71% pour les locations de locaux classés meublés de tourisme et les chambres d’hôtes
Sur cette base réduite de l’abattement, il sera alors fait application du barème progressif augmenté des prélèvements sociaux (17,2%) et le cas échéant de la contribution exceptionnelle sur le hauts revenus (3% à 4%)
Le régime réel pour les revenus locatifs du LMNP et du LMP
Le revenu net imposable se calcule en déduisant les frais et charges des loyers hors taxe encaissés ou non.
Les charges déductibles des loyers de locations meublées sont les dépenses supportées dans l’intérêt de l’activité. A cet égard, il conviendra de pourvoir en justifier.
Il s’agit de :
- Facture d’entretien et de réparation ;
- Taxe foncière ;
- Frais de gestion ;
- Frais d’assurance ;
- Frais d’acquisition
- L’amortissement du local ;
- L’amortissement du matériel et du mobilier ;
- Les intérêts d’emprunt.
Sur cette base, il sera alors fait application du barème progressif augmenté des prélèvements sociaux (17,2%) et le cas échéant de la contribution exceptionnelle sur le hauts revenus (3% à 4%)
En cas de situation déficitaire , le sort des déficits variera en fonction du statut du bailleurs :
L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel (LMP) lorsque 2 conditions sont réunies :
- Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
- Ces recettes dépassent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés.
LMNP : le déficit pourra venir en déduction des revenus de location meublée non professionnelle de la même année et des 10 années suivantes. Par conséquent, ce déficit ne pourra venir absorber que les revenus de même nature (revenu catégoriel).
LMP : Les déficits retirés de l’activité de location meublée exercée à titre professionnel sont imputables sur le revenu global (la somme des revenus catégoriels) du contribuable sans limitation de montant.
La fiscalité de la cession du bien immobilier affectée à la location meublée,
LMNP : la plus-value relèvera du régime des plus-value des particuliers avec l’application d’un abattement pour durée de détention.
En effet, la plus-value imposable est déterminée grâce aux abattements applicables en fonction de la durée de détention du bien :
- 6 % pour chaque année de détention, de la 5e à la 21e année ;
- 4 % au-delà de 22 ans de détention.
En ce qui concerne les prélèvements sociaux, des abattements ont également été prévus :
- 1,65 % entre la 5e et la 21e année de détention ;
- 1,60 % pour la 22e année de détention ;
- 9 % après la 22e année.
Cette plus-value sera taxée à hauteur de 19 %, à laquelle s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,20 %.
Si la plus-value est supérieure à 50.000 €, une taxe supplémentaire sur les plus-values élevées sera applicable. Il s’agit d’un barème progressif suivant :
| Montant de la plus-value imposable | Montant de la taxe |
| De 50 001 à 60 000 € | 2 % PV – (60 000 – PV) x 1/20 |
| De 60 001 à 100 000 € | 2 % PV |
| De 100 001 à 110 000 € | 3 % PV – (110 000 – PV) x 1/10 |
| De 110 001 à 150 000 € | 3 % PV |
| De 150 001 à 160 000 € | 4 % PV – (160 000 – PV) x 15/100 |
| De 160 001 à 200 000 € | 4 % PV |
| De 200 001 à 210 000 € | 5 % PV – (210 000 – PV) x 20/100 |
| De 210 001 à 250 000 € | 5 % PV |
| De 250 001 à 260 000 € | 6 % PV – (260 000 – PV) x 25/100 |
| Supérieur à 260 000 € | 6 % PV |
PV = montant total de la plus-value imposable
LMP : Les loueurs meublés professionnels sont soumis au régime des plus-values professionnelles sur la cession de l’immeuble si celui-ci est inscrit à l’actif de leur exploitation. Ces plus-values sont soumises au régime des plus-values ou moins-values à court terme ou à long terme.
La plus-value à court terme est taxée à l’impôt sur le revenu (barème progressif) et aux cotisations sociales (SSI ou régime général)
La plus-value professionnelle à long terme est taxée à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 12,8% et aux prélèvements sociaux de 17,2%.
Il est à noter ce statut peut bénéficier du régime d’exonération défini à l’article 151 septies du CGI. Ce régime n’est ouvert qu’aux contribuables qui exercent leur activité depuis au moins 5 ans.
Pour bénéficier de cette exonération, les loueurs en meublé professionnels doivent réaliser
- Des recettes inférieures à 90 000 €, pour une exonération totale,
- Des recettes inférieures à 126 000 € pour une exonération partielle.
La location de chambres d’hôtes et de meublés de tourisme peut relever du régime de la parahôtellerie en raison des prestations annexes offertes et conséquemment des seuils de 250 000 € et 350 000 € pour l’application de l’article 151 septies du CGI.
Enfin, les loueurs en meublé sont imposables à la cotisation foncière des entreprises (CFE)
Sources : BOI-BIC-CHAMP-40-10 et BOI-BIC-CHAMP-40-20